【家装】深圳中天精装张安：批量精装修中的误区与挑战

    深圳中天精装张安：批量精装修中的误区与挑战

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深圳中天精装张安：批量精装修中的误区与挑战编者按：本文为深圳中天精装股份有限公司总经理张安在8月7日举办的2018中国房地产精装修产业发展大会上的演讲实录。

作为一个佐证，我本人在7月份接到了很多地产商打来的电话，内容基本上都是寻求批量精装修方面的战略合作。

最夸张的是，我记得有连续3天接到了13个左右的此类电话，这种情况以前从来没有出现过。

我们公司从2004年开始就从事批量精装修业务，我的心目当中一直认为毛坯房早就应该取消，改为精装房交付，现在这个局面似乎终于来临，问题是，我们参与各方是否做好了准备呢？

一、设计方面1）标准化程度较低。

即便是一些标准化做得比较好的房地产公司，当项目遇到一些“特殊”条件时，设计就出现了较多的变异。

我举个例子，在某个城市，客户告诉我1000套房子有13个户型，这个不算太多，还可以接受。

问题是根据当地政府的要求，每个户型要为客户提供3种不同风格的设计，这样就可能出现39种组合。

更加严重的是，这个项目还要为客户提供“选装”服务，那会不会出现上百种组合呢？

整个房地产行业做毛坯房的时间超过了20年，以精装房的观点来看，毛坯房问题实在太多，因此需要在建筑设计阶段就同步进行精装房设计，避免后期出现大量无法避免的缺陷。

可惜的是，到目前为止，推行精装修设计提前介入、大力研究户型优化的房地产公司还不是很多。

早在1997年我自己管理的一个项目上就使用了轻质板墙，开裂裂缝很厉害，所以后来这么多年我一直在观察这种板墙的进展情况，结论是进步并不是特别大。

按照我们的统计分析，凡是使用轻质板墙的项目，墙面乳胶漆裂缝就很难彻底避免，乃至于出现了一个新名词叫“圣诞节裂缝”，意思是到了年底左右就开裂。

请看图一，这是某个项目最近出现的问题，几百套房子出现了一万多块瓷砖的脱落，这当然是很严重的问题，根源是采用铝模施工的混凝土墙面表面太光滑，采用常用的瓷砖粘接剂不足以解决问题。

这是今天上午发生的事情，某个项目上的卫生间墙面使用聚氨酯涂料作为防水材料并已施工完毕，然后要求我们在墙上贴瓷砖。

这个做法早在1993年就知道不行，瓷砖肯定会发生严重的空鼓甚至脱落，在防水层外表面甩细砂等做法也没有什么帮助。

（图二）这个对话的后半部分我没有截图，说的是一部2000元的铲墙机用不了几个房间就坏掉了。

聚氨酯涂料防水就有这个特征，它和基层的粘贴很牢靠，但是外表面不适合贴墙砖。

聚氨酯用于卫生间墙面已经知道是不行了，那么采用常见的水泥基防水涂料（例如js），然后再用常见的瓷砖粘接剂行不行呢？

只要做一下试验就知道，即便使用瓷砖粘接剂在js的外表面贴砖墙，抗拔试验下的结果也就0.2mpa左右，达不到规范的要求，这个试验早在2004年我们就专门做过。

几年前为了区分空鼓的责任，我们有个项目上甲方居然要求我们做了900多组抗拔实验，闻所未闻对吧！

（图三）在上述三种光滑的基层上如何贴瓷砖，其实我们已经找到了改进的方法，效果好很多，成本还更低一些，可惜很多时候设计师或招采部门已经规定了粘贴方案，我们的建议大多数时候被否决。

其实原因很简单，那就是这些地方以前没有做批量精装修，业主自己搞的装修问题其实并不少，只是没有投诉到发展商这里罢了。

第一，地暖保护层上面的那一层防水在周边经常不能做到全封闭，因为要预留温度缝，以及有复杂的管道穿越防水面层。

更加扩大化一点，我认为地暖就是一个非常落后的做法，弊端实在太多，我建议彻底改革一下，改为空气加热方式。

二、土建总包方面1）厨房卫生间渗漏仍旧比较普遍。

我本人从1996年就开始讲防水方面的课程，以为厨房卫生间上下层的渗漏早就搞定了，没有想到的是，随着最近几年房地产规模放量增长，厨房卫生间渗漏问题又死灰复燃，有的甚至到了离谱的程度。

很明显这种墙面肯定无法粘贴墙砖，但是要返工的话往往是整栋楼的抹灰都要返工，工作量十分惊人，损失巨大，因此很难执行下去。

试想一下，砂浆做到墙壁上之后，厚度也就两三公分，表面积那么大，在高温、大风条件下很快就失水了，哪有强度可言呢？

仅靠试验室检查强度是不够的，保水实验也太过书生气，我个人强烈建议增加现场检验，为此要革新现在的抗拔试验方法，直接在现场粘贴试块，看拉拔试验的破坏面到底发生在哪个地方。

3）结构尺寸精度有待提高凡是做精装修的项目结构尺寸精度必须更高，原因很简单：装修完成后，现场相当于放了很多把检验精度的“尺子”，用户看得清清楚楚。

三、发展商方面毫无疑问，发展商是项目管理的龙头，是事实上的epc牵头单位，如果发展商对于精装修的理解出现大的偏差，或者在现场不作为，或者瞎指挥，那么后果就会特别严重。

最近两三年以来的一个流行做法是让批量精装修单位以及其他各种分包单位很早进场，提前与土建单位一起穿插施工，工期长达18~24个月，而正常情况下一个批量精装修工程的合理工期是8~10个月。

实际上去年2017年八月份左右我写了一份报告，就103个批量装修项目的成果进行了分析，这些项目有的是穿插施工，有的不是，但是都已经完工，财务报表也出来了，并且经过了安永会计师事务所的审计。

数据非常多，分析起来就有说服力，结论是明确的：穿插施工导致配合单位的管理费大增，利润率显著降低，员工流失率明显升高，班组闹事基本上都发生在穿插施工项目，而且以前很少闹事的乳胶漆班组，在穿插施工项目上闹事反而最严重。

最令人触目惊心的是，103个项目中有12个项目亏损较大，前面11个都是穿插施工，其中最严重的一个项目净亏损20%，令人啼笑皆非的是这个项目是穿插施工的典范，全国有很多公司及政府部门工作人员曾经前来参观考察。

我不止一次去日本工地参观，发现他们的穿插施工做得确实特别好，其中非常重要的地方在于：上一道工序做出来的质量一定是合格的，而且是准时的，下一道工序的施工人员不需要投入精力进行复杂的验收，也无须担心上一道工序会不会准时完工。

我强烈建议不要进行无谓的尝试，而是回归理性和常识，将工期控制在合理的范围，房地产商想缩短整体工期是非常合理的诉求，其方法很简单，就是从最终交付日倒算，从而决定何时介入精装修施工不就可以了吗？

我们这个行业目前普遍使用激光多线仪测量顶棚高低差，这种仪器投射出来的基准线宽度起码有三毫米，理论上就测量不了4mm的误差，因为要想测量4mm以下的误差，仪器的精度至少不超过2mm才行啊！

对于早期做精装修的房地产企业，顶棚高低差控制在10mm以内就已经相当难，经过数年训练之后，将高低差控制在8mm以内才有希望。

奇怪的是，不知道从什么时候开始，有些房地产公司的检查标准里面多了一条，要求将相对的两面乳胶漆墙面上中下三组距离误差控制在8mm以内，这不仅没有什么必要，而且难度非常大，基本上每个乳胶漆墙面都要做贴饼冲筋才能满足要求，成本上升非常严重，同时由于施工难度较大，造成了乳胶漆班组闹事。

c）瓷砖及乳胶漆墙面垂直平整度偏差≤2mm受限于目前的工艺做法及工艺水平，要达到这个标准并不容易，至少投入产出比太低，返工太多。

以瓷砖墙面为例，由于目前厨房卫生间很少有公司去控制结构的方正度，造成墙砖镶贴时粘接层普遍在12~15mm以上。

由于目前墙面找平材料无非就是粉刷石膏加上腻子，这些材料的强度都是有限的，操作时刮尺重一点轻一点都足以造成1mm以上的偏差，想将误差控制在2mm以内的确有一定的难度。

除此之外，对于一面很长的墙面来说，即便花了很大力气整改，终于将墙面的垂直度和平整度控制在2mm以内，但这种整改往往破坏了乳胶漆的观感，整体效果反而下降了。

d）墙面瓷砖零空鼓几乎做不到老版本的建筑装饰装修工程质量验收标准里面有个条款要求墙砖做到零空鼓，但是如何做到这一点，我曾经请教过参编专家，没有一个人能回答出来。

我还听说个别项目为了防止在第三方测评时因为墙砖空鼓而导致得分太低，就采取了一些很不光明正大的应对措施，例如：检查团刚刚抽签决定检查哪个房号，忽然整个工地停电了，电梯上不去，其实这个时候早就有施工人员跑到楼上将空鼓的墙砖砸掉，然后把现场打扫干净，因为根据测评规则，有空鼓但是如果已经处于整改状态，那么是不扣分的。

好消息是，今年2月份颁布的新的《建筑装饰装修工程质量验收标准》已经承认零空鼓做不到，建议大家尽快翻阅一下该标准的第10.2章节，将当前零空鼓的检查要求纠正一下，使得行业可以真正满足。

比较奇怪的是，新标准给出的空鼓允许度似乎相当宽松，只是明确要求墙角部位附近没有空鼓，这未免又太宽松了，我们建议还是回到2009年的检查要求：对于普通厨房卫生间墙面来说，每面墙的空鼓点不超过2个，每个空鼓点的直径不超过50mm，一块砖最多只允许出现一个空鼓点，而且不允许空鼓出现在瓷砖的边角位置。

之所以不允许空鼓出现在边角，主要是因为只要将砖缝设为2mm以上，那么就可以通过灌浆的方法解决边角部位的空鼓。

我们公司已经掌握了一种墙砖镶贴方法，在空鼓不会增多的情况下，可以大大提高粘接力，而且成本更低。

e）一些必要性不高的检查浪费了大量管理精力这方面的问题实在太多了，我这里仅罗列少量几个例子：有的要求检查相邻的开关插座高低差不超过0.5mm，这个听起来很有道理，但其实这是基本功，如果一定要花费时间去检查，那么还不如直接换成连体面板，或者索性将这些开关插座的距离保持在30mm以上，没有对比就没有仇恨，还顺便解决了开关插座中间的缝隙无法装修的问题。

有的项目要检查相邻两扇柜门的高低差不超过0.5mm，这个听起来也很有道理，但是我们知道板式家具的工厂加工尺寸其实还算准确，高低差很多时候来自于烟斗铰链的轻微位移，要想解决这个问题，要么更换更好的铰链产品，要么在交付前集中检查一次，这是没有办法的办法。

有的项目要检查瓷砖缝隙宽度误差，这个听起来也很有道理，但缝隙宽度误差最大的来源是瓷砖尺寸本身的误差，瓷砖品质不高的时候，这一点无从检查。

实际上，瓷砖缝隙本来就不应该小于2mm，这是规范的规定，只要按照这个去做，那么砖缝误差就不是很明显。

这个听起来也非常有道理，可惜目前工地管理最严重的问题之一是电梯太慢，工人上下一次非常不容易，如果一定要将临时厕所设置在地面，那么工效将大大降低，楼上的随地大小便反而很难控制。

请看图五：（图五）这个做法最终的效果就是在顶棚上做出一圈很薄的叠级造型，这种吊顶丝毫不稀奇，我们至少做了几万套，有很多方法可以安全地可靠地固定图中的水平石膏板，成本不高，而且可以很好地保证图中那一圈一公分左右的薄线条厚度一致。

可惜在某几个工程里面，甲方强制要求采用木钉固定石膏板，这个做法操作的时候木工师傅必须仰面操作，打木钉的时候又容易碰到钢筋，调平石膏板也相当不容易，施工起来颇为麻烦，以至于一个工地跑了上百个木工工人。

3）频繁检查≠好工程管工程其实没有多大的技巧，管理人员勤下工地，工地管得就不会太差，反过来也可以说，管得不好的工地，至少有一部分管理人员不怎么上楼。

为了应付检查，施工队在工地铺红地毯，等检查组走了就使劲赶工，这样真的能够管好工地吗？

4）商票≠保理最近有部分房地产公司以商票或保理形式支付工程款，我这里普及一个常识：商票和保理是非常不同的东西。

上面这个财务知识比较冷僻，查询“商票”这个词条，其解释讲的也不是人话，看了之后还是一头雾水。

现在有些房地产公司已经取消了商票这种付款方式，改为无追索权的保理支付，或者专门和银行谈条件，通过签署特别的条款将商票约定为无追索权的类型，不过要做到这一点相当难。

四、精装修公司及供应商方面2018年对于精装修公司及相关的供应商来说，普遍面临的问题是任务大量增加，资金非常紧张，内部管理难度增大。

精装修最难控制的是群诉，在项目多、管理精力分散的情况下，很容易导致管理失控，最终面临严重的投诉，从而毁掉一家公司的品牌。

我们刚才讲了若干严重影响项目管理的一些问题，例如不科学的设计、不合格的主体结构质量、不恰当的组织管理方法、不合理的质量标准、不适宜的检查内容等等，悲观地说目前这种情况目前还是比较普遍的，如果不能及时扭转，那么全行业可能面临有效产能被大大浪费、班组闹事增多、管理人员疲于奔命，最终导致工程质量崩溃的悲剧发生。

其实办法是有的，今年3月份和6月份我分别做了两次演讲，后来根据演讲内容写了两篇文章，分别叫做《没有标准化，就没有规模化》以及《如何同时管理1000个工程？

》，有兴趣的听众可以在朋友圈搜索一下，两篇文章都有点长，每篇都在10000字的样子，需要一定的耐心才能读完。

文章那么长，其实仅仅为了求解一道算术题，具体如下：2500080/20/365=？

这个算式的意思是：我们公司去年交付了25000套房子，每套房子的泥水工程量平均不超过80平方米，每对夫妻按照目前的组织方式，一天可以完成20平方米的泥水施工。

问题是我们公司至少有二三千对泥水夫妻，而且还经常缺人，也就是说，这些工人的产能被浪费了80~90%！

如果我们能够改善管理，合理组织，均衡施工，那么将产能提升5~10倍是非常有可能的。

我们知道，二十世纪初人类发明了流水线，到1999年的时候德鲁克说，产业工人的劳动效率已经提高了50倍。

有些人想到制造业就想到了先进的设备，从而简单地推论，建筑行业必须像制造业那样依靠设备来施工才能搞好工程，其实制造业的精细化管理才是真正应该首先学习的地方。

可惜的是，我们的各方管理人员在意识上存在一些问题，于是在行动上没有付出足够努力，以至于工地上今天停水，明天停电，后天没有电梯，大后天没有材料，再后来搞几把运动式的检查，我想如果把这些貌似鸡毛蒜皮的事情管理好，产能就已经可以提升一大步了。

总之，我的看法是，即便是我们不做任何技术上的创新，而致力于改善我们的管理，那么效率同样可以提升一大步。

有些人只关注技术的创新，认为只有技术的创新才是真正的创新，但其实熊彼特早就说过，组织管理的创新也是重要的创新方式。

我本人讲课已经有22年的历史，讲授《批量精装修》这个课程也有14年了。

前不久我做了一个梳理，逐一检查了讲课时涉及到的200多个知识点，发现没有一条需要用到初中以上的知识，最难的一个地方大概就是几个初中化学中出现过的化学方程式罢了。